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Hotelinvestmentmarkt Deutschland 2011

2011 wechselten in Deutschland Hotelimmoblien im Gesamtwert* von 950 Mio. Euro den Eigentümer, ein Plus von rund 20 % gegenüber dem Vorjahr (800 Mio. Euro). Das Ergebnis liegt knapp unter dem 10-Jahresdurchschnitt (2000-2010) von 960 Mio. Euro. "

Auch wenn die 1 Mrd.-Euro-Marke damit unterschritten wurde und das zweite Halbjahr etwas unter den Erwartungen zurückgeblieben ist - gerade bei Portfoliotransaktionen: das Jahresergebnis spiegelt insgesamt das positive Umfeld für Hotelinvestments in Deutschland wider und führt den Aufwärtstrend des Vorjahres fort", so Thorsten Faasch, Leiter Investment Jones Lang LaSalle Hotels Deutschland.

Starker Anstieg bei Einzeltransaktionen - Portfoliotransaktionen bleiben hinter den Erwartungen
Insgesamt 25 Einzeltransaktionen summierten sich 2011 auf 800 Mio. Euro (2010: 17 Transaktionen mit insgesamt 400 Mio. Euro). "Die gute Entwicklung der operativen Cash Flows motivierte viele Hoteleigentümer zum Verkauf. Sie nutzten dabei die Gunst der Stunde", so Faasch. Und weiter: "Herauszustreichen ist insbesondere das verstärkte Käuferinteresse an Einzelobjekten im höheren zweistelligen Millionenbereich." Während in 2010 keine Einzeltransaktion die 40 Millionen Euro Grenze überschritten hatte, gab es in 2011 fünf Deals zwischen 60 und 110 Millionen Euro. Allein der Verkauf dieser fünf größten Objekte (Radisson Blu Hotel Frankfurt, Scandic Hotel in Berlin, Frankfurt Marriott Hotel, A-ROSA Sylt Hotel und Steigenberger Airport Hotel Berlin) generierte etwa 50 % des gesamten Einzeltransaktionsvolumens. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Einzeltransaktion lag in 2011 bei rund 32 Mio. Euro und legte mit + 40 % deutlich gegenüber dem Vorjahr zu (2010: 23 Mio. Euro).

Das bereits in der ersten Jahreshälfte erreichte Portfolio-Transaktionsvolumen hat sich bis Jahresende nicht mehr verändert. Mit sechs Hotels in drei Portfolien wurden insgesamt rund 150 Mio. Euro umgesetzt. Dies entspricht einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr von über 60 % (2010: rund 400 Mio. Euro). "Das Angebot an Hotel-Portfolien ist durchaus vorhanden, verlängerte Due Diligence-Phasen und die weiterhin schwierige Finanzierungssituation haben allerdings dazu geführt, dass beispielsweise die im Markt befindlichen Portfolios SITQ-Portfolio Europa (11 von 18 Hotels in Deutschland), das QMH-Portfolio (20 Hotels in Deutschland) oder auch das Kempinski-Portfolio (vier Hotels in Deutschland) bis zum Jahresende nicht umgesetzt werden konnten", so Thorsten Faasch.

Portfoliotransaktionen in 2011:

• Zwei Mercure Hotels wurden an BSHR Investments GmbH, Franchisepartner von Accor, veräußert. Die Hotels werden weiterhin als Mercure-Hotels betrieben.
• Drei Häuser der spanischen NH Hoteles wurden als Teil eines internationalen Portfolios von insgesamt fünf NH Hotels an Invesco Real Estate veräußert.
• Ein libanesischer Investor zahlte im Rahmen des Portfolioverkaufs von insgesamt sieben InterContinental Hotels geschätzte 60 Mio. Euro für das InterContinental     Frankfurt. Verkäufer war Morgan Stanley Real Estate

Ausländische Investoren weiterhin sehr aktiv
Wie schon im Vorjahr haben ausländische Investoren 2011 eine wesentliche Rolle auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt gespielt. Sie zeichneten für ca. 61 % (575 Mio. Euro) des Gesamttransaktions-volumens verantwortlich (2010: 525 Mio. Euro, 66 %). Rund 450 Mio. Euro flossen davon in Einzeltransaktionen. Der Anteil der ausländischen Investoren am Portfoliotransaktionsvolumen lag bei rund 85 %, damit in etwa entsprechend dem der Jahre 2004 bis 2008 und leicht unter dem des Vorjahres (90%).

Auch bei den Einzeltransaktionen verbuchten ausländische Investoren mit rund 450 Mio. Euro, entsprechend ca. 58 % des Portfolio-Transaktionsvolumens, den Löwenanteil, ein deutliches Plus sowohl prozentual (2010: 35 %) als auch absolut gegenüber dem Vorjahr (2010: 180 Mio. Euro).
Während die ausländischen Käufergruppen differenziert spezialisierte Immobiliengesellschaften, Private Equity-Gesellschaften, vermögende Privatpersonen oder auch Hotelgesellschaften waren, dominierten bei den inländischen Investoren weiterhin institutionelle Anleger und vermögende Privatpersonen.

Immobilienhochburgen gefragt
Gekauft wurde beispielsweise in München (insgesamt zwei Einzeltransaktionen und ein Hotel im Rahmen einer Portfoliotransaktion), Berlin (insgesamt fünf Einzeltransaktionen), Köln (insgesamt drei Einzeltransaktionen) und vor allem Frankfurt (insgesamt sechs Einzeltransaktionen und zwei Hotels im Rahmen zweier Portfoliotransaktionen):

• Mit dem Radisson Blu in Frankfurt wurde eine der größten Einzeltransaktionen seit dem Jahr 2008 umgesetzt. Jones Lang LaSalle Hotels hat die     Verkäufergesellschaft Franklinstraße 65 GmbH & Co KG beim Verkauf an die norwegische Wenaasgruppen A/S beraten.
• Nach 25 Jahren trennten sich über 200 Einzeleigentümer von den Anteilen am Renaissance München Hotel in Schwabing - u.a. Jones Lang LaSalle Hotels beriet beim Verkauf an eine internationale Private Equity-Gesellschaft. Nach umfassender Renovierung wird das Hotel voraussichtlich unter neuer Marke betrieben.
• In Berlin ist besonders der Verkauf des neuen Scandic Hotel am Potsdamer Platz zu erwähnen. Das 567-Zimmer-Hotel wurde von den dänischen Eigentümern  SNS Property Finance / Amagerbanken im Dezember an die norwegische Immobiliengesellschaft Wenaasgruppen A/S veräußert.
• In Köln wechselte neben dem von der Fay Projects entwickelte Adagio Hotel am Waidmarkt (Verkauf an den institutionellen Investor FFH Fondshaus, Hamburg)     auch das NH Hotel im Mediapark seinen Eigentümer. Die EH Estate Management hat das frühere Jolly Hotel mit 220 Zimmer an die InfraRed Capital Partners / Art-Invest verkauft.

"Die meisten Markteilnehmer setzen weiter auf Sicherheit und prüfen Investitionen lieber länger und einmal mehr, bevor der Eigentümerwechsel vonstatten geht", so Faasch. In Deutschland werden auch weiterhin Hotels bevorzugt, die auf Basis eines Pachtvertrages betrieben werden. Diese Vertragsart sichert dem Käufer ein Plus an Sicherheit gegenüber einem Managementvertrag zu. Aus Sicht des Finanzierers werden Pachtverträge gerne in Verbindung mit einem bonitätsstarken, renommierten Pächter gesehen. Faasch weiter: "Auf der anderen Seite suchen gerade opportunistisch ausgerichtete ausländische Privat Equity-Gesellschaften das erhöhte Risiko.

Gesellschaften mit sogenannten "Owner-/Operator"-Strukturen" kaufen betreiberfreie Hotelimmobilien, um sie zu renovieren, zu repositionieren und sie gegebenenfalls mit einer neuen Marke zu versehen, um somit einen Mehrwert zu kreieren, der ihnen später - bei positiver Geschäftsentwicklung - einen höheren Verkaufspreis garantiert." Diese Entwicklung resultiert vor allem auch daraus, dass aktuell Betreiberverträge, die vor 15 bis 20 Jahren abgeschlossen wurden, auslaufen.

"Trotz der "Eurokrise" und der damit verbundenen finanziellen und konjunkturellen Unsicherheit, sehen wir die Entwicklung des Investmentmarktes in Deutschland für 2012 optimistisch. Anleger werden auch im neuen Jahr den Fokus auf Sachwerte legen und dabei weiterhin auf Deutschland blicken. Der Käufermarkt aus dem In- und Ausland wird dabei weiter differenziert bleiben. Verschiedene Investorentypen werden Hotels im Budget - aber auch im Trophy-Segment - vornehmlich in den Ballungszentren - suchen, Risiko affine Käufergruppen gleichzeitig durchaus auch auf andere Standorte blicken. Auch die Zeit der Portfoliotransaktionen wird im laufenden Jahr wieder kommen, genügend Anzeichen im Markt gibt es dafür bereits. Insgesamt gehen wir bei stabiler wirtschaftlicher Entwicklung davon aus, dass sich das Gesamt-Transaktionsvolumen 2012 auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr bewegen wird", so Faasch abschließend.

* Basierend auf Einzeltransaktionen in Deutschland mit einem Investitionsvolumen von mind. 10 Mio. Euro, Portfoliotransaktionen in Deutschland sowie Hotels in Deutschland als Teile von Immobilienportfolioverkäufen