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Immobiliennews

Hotelinvestmentmarkt 2012 leicht unter Vorjahresniveau

Dienstag, 05.03.2013 | Alter: älter als 1 Jahr

Frankfurt, 4. März 2013 - Das Hoteltransaktionsvolumen* in EMEA bewegte sich 2012 mit 8,5 Mrd. Euro leicht unter Vorjahresniveau (2011: 8,9 Mrd. Euro, entsprechend - 4 %). Gegenüber dem  Zehnjahresschnitt (11,35 Mrd. Euro) musste ein Rückgang von knapp 21 % notiert werden

Zwar ist mit 2,3 Mrd. Euro das meiste Kapital in das Vereinigte Königreich geflossen, die Dominanz ist aber nicht mehr so klar wie in 2011: Frankreich kommt auf ein Volumen von 1,7 Mrd. Euro und Deutschland als Top 3-Land auf 1,3 Mrd. Euro.**

Die grenzüberschreitenden intra-regionalen Investitionen zeigten auch in 2012 als kontinuierliche Folge der Unsicherheiten auf den Finanzmärkten einen Rückgang. So ging der Anteil der europäischen Investoren um 36% (2011:- 22 %) zurück, während der Anteil asiatischer und amerikanischer Anleger um 155 % bzw. 18 % stiegen.

Mehr Einzeltransaktionen in 2012
Deutlicher noch als 2011 überwiegten 2012 Einzeltransaktionen.  Mit einem Anteil von über 70 % erreichten sie ein Transaktionsvolumen von 6,1 Mrd. Euro. Diesem Plus von mehr als 7 % lagen über 200 Deals zugrunde. Deutlich rückläufig (- 24,3 %) zeigten sich Portfoliotransaktionen, die auf ein Ergebnis von 2,4 Mrd. Euro kamen (2011: 3,2 Mrd. Euro).

"Internationale Investoren aus dem Nahen Osten und Asien, oft in Form von größeren Pensionskassen, Staatsfonds und Privatinvestoren beginnen die gängigen europäischen Investorengruppen zu ersetzen", so Christoph Härle, CEO Kontinentaleuropa der Hotels & Hospitality Sparte von Jones Lang LaSalle. Strategische Städte oder auch regionale Märkte beispielsweise in Großbritannien stünden trotz der derzeitigen wirtschaftlichen Herausforderungen im Fokus dieser Investoren. Das Risiko einer Investition an solchen Standorten wird weiterhin als überschaubarer eingeschätzt. In Deutschland und Frankreich zogen positive Performanceergebnisse Kapital an. Paris (+8,5%), Berlin (+8,6%), Frankfurt (+5,1%) und München (+8,5%) warteten im Vergleich mit dem Vorjahr mit deutlichen Verbesserungen in der Room Yield Entwicklung auf.

Seit 2008 dominieren Einzeltransaktionen das Hotel-Transaktionsvolumen. In 2012 bewegten sich dabei 11 Deals über einem Volumen von jeweils 100 Mio. Euro; die 200 Mio. Euro-Marke wurde in 2012 nicht überschritten (2011: 2 Deals, 2010: 3 Deals). Die durchschnittliche Größe der Einzeltransaktionen lag knapp unter 30 Mio. Euro, damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahres.

Die Top 5 Hotel-Einzeltransaktionen
.    Das Cavendish in London (230 Zimmer) ging für umgerechnet ca. 199,5 Mio. Euro an The Ascott Limited. Der Verkäufer Ellerman Ltd wurde von Jones Lang LaSalle bei der Transaktion beraten.
.    In Moskau wurde das Metropole in einer Auktion durch die Stadt Moskau an den neuen Investor Gleden Invest versteigert. Das 362-Zimmer Hotel wurde für 187 Mio. Euro verkauft.
.    Die Al Faisal Holding hat das Maritim Berlin und das Grand Hyatt Berlin von der SEB Asset Management erworben. Jones Lang LaSalle hat bei beiden Transaktionen den Käufer beraten.
.    Die Vinci Melia La Defence Hotelentwicklung wurde von Vinci Immobiliar an die Union Investment verkauft. Auch bei dieser Transaktion wurde der Verkäufer von Jones Lang LaSalle beraten.

Institutionelle Investoren waren mit 23,5% des Volumens die bedeutendste Käufergruppe, gefolgt von  Privatinvestoren aus dem In- und Ausland, die ihre Investitionen weiterhin mit Hotelimmobilien diversifizierten und für 20 % des Gesamtvolumens verantwortlich waren. Vor allem Investoren aus dem Nahen Osten interessierten sich für Hotels in Schlüsselmärkten und gaben mit knapp 1,3 Mrd. Euro in 2012 16% mehr Geld aus als im Vorjahr (2011: 1,2 Mrd. Euro; 2010: 660 Mio. Euro). 1,5 Mrd. Euro investierten internationale Hotelgruppen, die damit auf einen Marktanteil von 18% kamen.

Die Top 5 Portfoliotransaktionen

  • 477 Mio. Euro gab ein Investorenkonsortium bestehend aus Fonciere des Murs, Credit Agricole und der Banque Federative du Credit Mutuel für den Kauf des B&B Portfolios mit 158 Hotels in Frankreich aus.
  • Frankreich und den Niederlanden von der Investment Bank Goldman Sachs.
  • In England kaufte die Principal Hayley Group für 242 Mio. Euro ein Hotel Portfolio mit sechs Hotels von dem Private Equity Unternehmen AAIM.
  • Die Hotelkette Iberostar erwarb von Thomas Cook einen 51%igen Anteil ihres spanischen Portfolios (fünf Hotels) für 94 Mio. Euro.
  • Die Hotelkette Whitbread verkaufte in einer Sale-und-Lease-back Transaktion für 63 Mio. Euro ein Portfolio von sieben Premier Inn Hotels an das Private Equity Unternehmen Standard Life.

Hotels mit Managementvertrag machten das größte Volumen aus. Hauptsächlich durch zwei Portfoliotransaktionen lagen sie mit einem Volumen von 2,1 Mrd. Euro (entsprechend 25% des Gesamttransaktionsvolumen) vor den betreiberfreien Hotels (22 %), Hotels mit Pachtvertrag (19%) und Sale-und-Lease-Back Strukturen (11%). 

"Für 2013 werden Finanzierungen durch Banken in wirtschaftlich angegriffenen Ländern knapp bleiben. Möglichkeiten bestehen aber durch die Bereitschaft von Pensionskassen und Versicherungsfirmen, die Finanzierungslücke zu ersetzen", so Härle. Für Investitionen in Hotelimmobilien von Ländern, die relativ gut da stehen, dürften die Restriktionen durch die Banken wieder gelockert werden. "Die großvolumigen Einzeltransaktionen und Portfolios, die bereits in den ersten zwei Monaten des neuen Jahres geschlossen wurden oder kurz vor Abschluss stehen, legen eine sehr gute Grundlage für ein mögliches Transaktionsvolumen sogar über dem Niveau des Vorjahres. Ob sich diese bemerkenswerte Dynamik am Jahresanfang fortschreiben lässt, setzt freilich ein ruhiges Fahrwasser bei den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen voraus", so Härle.

* Basierend auf Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von mind. 4 Mio. Euro (Einzel- und Portfoliotransaktionen)
** Jeweiliges Ländervolumen ohne grenzüberschreitende Portfoliotransaktionen


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