Globale Trends in Hotelmanagement-Verträgen
Kostenlose Anfragen an unsere Lieferanten stellen und Preisinformationen erhalten

Globale Trends in Hotelmanagement-Verträgen

17.06.2005 |
Auf den globalen Hotelmärkten haben sich die allgemeinen Vertragsbedingungen für den Betrieb eines Hotels, die zwischen Investoren bzw. Hoteleigentümern und den Betreibergesellschaften vereinbart werden, seit Ende der 90er Jahre stark zum Vorteil der Investoren entwickelt. Eine aktuelle Studie* zeigt neben vielen gemeinsamen Trends in den drei untersuchten Regionen Amerika, Asien/Pazifik und Europa auch deutliche Unterschiede auf. FocusOn untersucht weltweit die wichtigsten Trends bei Hotelmanagement-Verträgen. Neben den globalen Trends bei Hotelmanagement-Vereinbarungen liefert sie darüber hinaus eine Analyse der Hotelpachtstruktur in Europa, die im Vergleich zu den anderen beiden Regionen stark ausgeprägt ist.

Nachfolgend die Ergebnisse im Überblick
Laufzeit: Die Laufzeit der Managementverträge hat sich in den vergangenen vier Jahren weltweit weitestgehend angeglichen. Die Dauer der Basisverträge in der Region Asien/Pazifik blieb dabei mit durchschnittlich 12 Jahren auf dem gleichem Stand wie in 2001, während sich der Durchschnitt in den letzten vier Jahren in Amerika um drei Jahre auf 13 Jahre verlängert und in Europa von 19 auf 15 Jahre verkürzt hat. Als Verlängerungsoptionen, die in Amerika (92 % der Verträge) und Asien/Pazifik (75 %) weit stärker verbreitet sind als in Europa (48 %), haben sich eine oder zwei Optionen von jeweils fünf Jahren durchsetzen können. Managementfees / Incentive Fees In Hinblick auf die Managementfees, die der Hotelbetreiber als Entgelt für seine Leistung erhält, haben Managementverträge im Raum Asien/Pazifik die niedrigsten durchschnittlichen Basisgebühren (1,4 % des Bruttoumsatzes) gegenüber Amerika (2,8 %) und Europa (2,2 %).

Dabei sind die Basisgebühren, die sich ausschließlich am Gesamtumsatz orientieren, über die letzten Jahre im wesentlichen unverändert geblieben. Leistungsbezogene Gebühren (Incentive Fees) dagegen richten sich nach der Profitabilität des Hotels und unterscheiden sich stark sowohl in den Regionen untereinander als auch bei Hotels innerhalb einer Region. In Europa beinhalten durchschnittlich 28 % der untersuchten Verträge eine Form der Gewinnteilung und bei 21 % der Verträge erhält der Hotelbetreiber eine Incentive Fee in Höhe von 10 % des Adjusted Gross Operating Profit (AGOP) (= angepasstes Bruttobetriebsergebnis). Amerikanische Verträge schlagen verstärkt eine andere Richtung ein: die meistverbreitete Form ist die Kalkulation der Incentive Fee auf Basis des NOP (Net Operating Profit, Netto-Betriebsergebnis), nach Abzug der Owner’s Priority Return (eine Art vorgezogene Gewinnausschüttung). In Asien abgeschlossene Managementverträge berechnen die Incentive Fee häufig auf Basis des GOP. In Asien und Europa ist eine Staffelung der Incentive Fee üblich (ca. 65,5 % der europäischen Verträgen, 46,4 % in Asien). Dies bedeutet, dass bei höherer Profitabilität des Hotels auch die Incentive Fee für den Betreiber steigt.

„Ziel dieser Incentive-Regelung ist, die Interessen des Eigentümers und des Betreibers auf eine Linie zu bringen“, so Christoph Härle, Deutschland-Chef bei Jones Lang LaSalle Hotels. Performancezusagen/Garantien In Amerika und Europa bereits übliche Vertragsklauseln zur Performance, die ein Mindestergebnis vom Hotelbetreiber fordern (so etwa das Erreichen eines bestimmten budgetierten GOP, z.B. als Prozentsatz vom Umsatz oder festgelegt in absoluten Zahlen), setzen sich zunehmend auch im asiatisch-pazifischen Raum durch. Allerdings ist die Bereitschaft der Betreiber, Garantiezusagen zu geben, geringer. In Europa hat sich der Anteil in den letzten vier Jahren von 44,8 % auf 20 % mehr als halbiert, in Asien beinhalten nur 28,6 % der untersuchten Verträge eine solche Garantie. In Amerika ist eine Garantieklausel eher unüblich. „Dieser Unterschied spiegelt eine andere Risikoverteilung wider als in Asien/Pazifik oder Europa. In Amerika vertrauen Investoren auf leistungsabhängige Managementgebühren, ohne Garantien festzulegen und tragen damit einen größeren Risikoanteil“, so Härle. FF&E Reserven Ein weiterer globaler Trend ist die Bildung von „FF&E“-Reserven (Furniture, Fixture & Equipment), mit denen die Instandhaltung des laufenden Betriebes abgesichert wird. Amerikanische Verträge beinhalten grundsätzlich eine solche Klausel mit einer festen prozenutalen Rücklage vom Umsatz (Gross Revenue); die durchschnittliche Rücklage der analysierten Verträge lag bei 4,4 %.

Obwohl es in den beiden anderen Regionen keine verbindliche Regelung gibt, liegt der Anteil der Vereinbarungen mit festgelegter jährlicher Rücklage bei über 96 %. Die prozentuale Rücklage liegt in in Asien/Pazifik durchschnittlich bei 3,1 %, in Europa bei 3,9 %. Pachtverträge - Europa Im Gegensatz zu Amerika und Asien, wo Managementverträge dominieren, sind im europäischen Hotelimmobiliensektor Pachtvereinbarungen immer noch die gängigste Vertragsform. „Das ist unter anderem in einigen europäischen Ländern steuerlich begründet: In Europa dominierende Investoren wollen keine gewerblichen Einkünfte generieren und sind so ausschließlich an Immobilien mit Pachtverträgen interessiert. Zudem birgt der Pachtvertrag vermeintlich weniger Risiken und der Eigentümer ist nicht, wie beim Managementvertrag, in den Betrieb und das operative Risiko des Hotels involviert.“, so Härle.

Im europäischen Vergleich sind dabei besonders die Unterschiede in der Länge der Pachtverträge auffällig. Während zum Beispiel in Frankreich die übliche Laufzeit 12 Jahre beträgt, liegt die Dauer in Deutschland oder Großbritannien sogar bei 20 bis 25 Jahren bzw. mehr als 30 Jahren. Länderübergreifend bilden dabei semi-variable Mietverträge mit einer geringeren jährlichen Festmiete, die sich nach der Zimmeranzahl richtet, und einer leistungsabhängigen Komponente mit über 60 % den Großteil der Vereinbarungen.

Die variable Komponente ist üblicherweise ein Prozentsatz des Umsatzes (Gross Revenue) oder des Betriebsgewinns. München, 17. Juni 2005

Für Rückfragen: Christoph Härle, Deutschland-Chef Jones Lang LaSalle Hotels,
Tel.: 089-212680-20, Christoph.Harle@eu.jll.com

Andere Presseberichte