Apartmentservice agiert seit 2001 als spezialisierter Consultant sowie Betreiber einer Buchungsplattform für Serviced Apartments und unterstützt die Branche durch fundierte Machbarkeitsstudien sowie Marktanalysen. Über die Fachtagung SO!APART und das digitale Medium SO!APART insight etabliert das Unternehmen zudem eine zentrale Plattform für Wissenstransfer und Networking innerhalb des Segments
Apartmentservice veröffentlicht Marktreport-Zahlen 2026
Die Veränderungen im Serviced-Apartment-Markt in Deutschland bleiben dynamisch: Im letzten Jahr buchten mit einem Anteil von 56 % erstmals mehr Leisure- als Business-Gäste Serviced Apartments, so das Ergebnis der gerade veröffentlichten Zahlen des Marktreports Serviced Apartments von Apartmentservice.
Angetrieben von dem Trend, sank die durchschnittliche Aufenthaltsdauer weiter und liegt jetzt bei sieben Nächten. Die Auslastung blieb im Jahr 2025 stabil bei 81 % wie im Vorjahr, aber führte zu keiner gesteigerten Durchschnittsrate: Die ADR (Average Daily Rate) fiel von 92 Euro auf 89,50 Euro.
„Die Serviced-Apartment-Betreiber in Deutschland sind mit einem stärkeren Wettbewerb mit der klassischen Hotellerie und einer höheren Preissensibilität in den Unternehmen konfrontiert, dies vor allem durch die andauernde Wirtschaftskrise im Land“, erklärt Anett Gregorius, Inhaberin von Apartmentservice, die den Marktreport seit 2011 herausgibt.
„Wir sehen zwar Erholungstendenzen bei der Zahl der Geschäftsreisen. Der Geschäftsreiseverband VDR zählt für 2025 insgesamt 116,1 Mio. Dienstreisen von deutschen Unternehmen und damit 8,3 % mehr als im Vorjahr. Aber es wird mit Blick auf die gesunkenen Ausgaben deutlich effizienter gereist.“
Die Serviced-Apartment-Betreiber in Deutschland sind entsprechend mit einer stabilen, aber veränderten Nachfrage bei steigenden Betriebskosten konfrontiert. Blickten vor einem Jahr noch 59 % der im Marktreport befragten Betreiber positiv auf die Marktentwicklung in Deutschland, so waren es jetzt nur noch 24 %.
Immerhin schätzten die wirtschaftliche Situation des eigenen Hauses noch zwei Drittel als positiv ein. Die Konsolidierung schreitet dennoch auch in dem Segment voran, indem einzelne Marken verschwinden und Betreiber ihre Portfolien überarbeiten. Die aktuelle Dominanz von Leisure-Gästen dürfte darüber hinaus Anpassungen im Vertrieb, der Gästeansprache und im Development nach sich ziehen.
Pipeline wieder auf hohem Niveau
Aktuell verfügt der Serviced-Apartment-Markt in Deutschland über 59.300 Einheiten in 1.160 Häusern mit mindestens 15 Einheiten (Stand: April 2026). Berlin zählt weiterhin die meisten Häuser, München die meisten Einheiten, zusammen mit Frankfurt bilden sie, wie seit vielen Jahren, die Top-3-Städte.
An der Betreiberspitze stehen nach wie vor die TFE-Hotels mit Adina Apartment Hotels, die WMM-Hotels als schlanke Serviced-Apartmenthaus-Marke sowie Novum Hotels / IHG mit den Marken Candlewood Suites by IHG, Garner, Holiday Inn – The Niu und Novum Hotels. Der Betreiber mit der mit Abstand längsten Pipeline in Deutschland ist Limehome. Bis Ende 2029 könnte Limehome, bisher auf Platz 4, eine Verdreifachung seines aktuellen Portfolios erreichen.
Danach folgen in der Expansion Homaris und Numa. Zusammen mit weiteren Playern wie Ipartment und Stayery sorgen sie wesentlich dafür mit, dass das Segment bis 2029 stabil hoch um 38 % wächst. „Der Pipeline-Knick der Corona-Jahre ist überwunden. Der Expansionsdrang der Betreiber ist und bleibt trotz der aktuellen Herausforderungen hoch“, sagt Anett Gregorius. Vor allem vollautomatisierte Konzepte wachsen.
Zudem können besonders über die Konversion von früheren Hotels und Büroflächen neue Projekte an den Markt gebracht werden. „Das Serviced-Apartment-Segment profitiert hier weiter von seiner grundlegenden Stärke, Flächen und Konzepte flexibel und effizient planen und bespielen zu können, dies bei einer hohen Skalierbarkeit und breiten Zielgruppenansprache für lange wie kurze Aufenthalte“, so die Apartmentservice-Inhaberin.
„Das Investoreninteresse ist weiterhin deutlich vorhanden, auch weil sich die Player an den Markt mit mehr standortspezifischen Konzepten und weniger Standardisierung angepasst haben.“ Apartmentservice erhebt seit 2011 im Rahmen einer Betreiberumfrage die wichtigsten Kennzahlen im Segment.
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25-jähriges Jubiläum
Vor nunmehr 25 Jahren begann mit einer Diplomarbeit eine unternehmerische Reise, die den Markt für Serviced Apartments im deutschsprachigen Raum nachhaltig prägen sollte. Am 1. Juni 2026 feiert Apartmentservice sein 25-jähriges Bestehen und nimmt dies zum Anlass, mit einer mehrwöchigen Jubiläumsaktion „25 Jahre, 25 Einblicke“ die Entwicklung des Segments sichtbar zu machen. Gleichzeitig richtet sich der Blick auf die Anfänge eines Marktes, der heute fester Bestandteil moderner Lebens- und Arbeitsmodelle ist.
Ende der 1990er Jahre gab es den Begriff Serviced Apartments in dieser Form noch nicht. Stattdessen sprach man von Boardinghäusern, möbliertem Wohnen oder Zwischenlösungen. Ein Markt war das nicht. Es fehlten klare Strukturen, verlässliche Standards und Transparenz. Weder Betreiber noch Kunden oder Investoren hatten eine belastbare Orientierung.
Genau hier setzte die Analyse von Anett Gregorius im Jahr 1998 an. Im Rahmen ihrer Diplomarbeit beschäftigte sie sich erstmals systematisch mit dem Thema Temporäres Wohnen und erkannte, dass es zwar ein Angebot gab, jedoch keine klare Definition, keine Vergleichbarkeit und keine professionelle Marktstruktur. Die Erkenntnis war eindeutig: Zwischen Hotellerie und klassischem Wohnen existierte ein wachsendes Segment, das bislang weder sichtbar noch strategisch erschlossen war.
„Es war weniger eine innere Stimme als vielmehr ein sehr klarer Ruf aus dem Markt“, erinnert sich Anett Gregorius, die 1999 unmittelbar nach ihrem Studium gründete. Trotz der Gründung wollte sie zunächst weitere praktische Erfahrungen im operativen Geschäft sammeln. 2001 fiel die bewusste Entscheidung zur 100-prozentigen Selbstständigkeit.
Mit der Gründung von Apartmentservice entstand die erste spezialisierte Plattform für Serviced Apartments in Deutschland mit dem Ziel, diesem fragmentierten Markt Struktur, Transparenz und eine klare Positionierung zu geben. „Damals war es eine Vision. Heute ist es ein Markt mit Struktur und Relevanz. Genau dieser Weg macht dieses Jubiläum für mich so besonders“, so Anett Gregorius.
In den folgenden Jahren entwickelte sich das Segment grundlegend weiter. Was zuvor ein uneinheitliches Angebot war, wurde Schritt für Schritt zu einem eigenständigen Markt. Apartmentservice war dabei nicht nur Beobachter, sondern aktiver Treiber dieser Entwicklung. Das Unternehmen arbeitete zentrale Betriebstypen heraus, entwickelte Standards und trug maßgeblich dazu bei, Vergleichbarkeit und Orientierung zu schaffen.
Mit der Einführung von Zertifizierungen entstand erstmals eine verlässliche Grundlage für Qualität und Vertrauen im Markt. Die Charta der Apartmentkonzepte setzte zusätzliche Maßstäbe für Definition und Einordnung des Segments. Ein weiterer Meilenstein ist die kontinuierliche Primärdatenerhebung, die Apartmentservice seit über 15 Jahren durchführt. Sie liefert belastbare Kennzahlen und schafft Transparenz für Betreiber, Investoren und Projektentwickler.
Mit dem Fachbuch „Kompendium der Apartmentkonzepte“, erstmals 2017 veröffentlicht und zuletzt 2024 neu aufgelegt, wurde das Wissen über das Segment systematisch gebündelt und einer breiten Fachöffentlichkeit zugänglich gemacht. Parallel dazu etablierte Apartmentservice 2013 mit der SO!APART einen eigenen Branchentreffpunkt für Serviced Apartments im deutschsprachigen Raum.
Die jährlich stattfindende Veranstaltung bringt Betreiber, Investoren und Branchenexperten zusammen und gilt heute als zentrale Plattform für Austausch, Vernetzung und Weiterentwicklung. Mit den SO!APART Awards werden zudem die besten Konzepte und Häuser des Segments ausgezeichnet.
Heute, 25 Jahre später, haben sich Serviced Apartments zu einem klar definierten Marktsegment entwickelt. Es wird als eigenständige Assetklasse wahrgenommen und weist ein Marktpotenzial von rund 1,57 Milliarden Euro auf. Institutionelle Investoren, Family Offices und internationale Betreiber sind längst Teil dieser Entwicklung. Spätestens in der Pandemie hat sich zudem gezeigt, wie resilient und zukunftsfähig Serviced Apartments als Teil der Hospitality sind.
Die Entwicklung von Apartmentservice ist dabei eng mit der Entwicklung des gesamten Marktes verbunden. „Wir haben in einem Umfeld begonnen, in dem es keine Struktur gab. Heute sprechen wir von einem klar definierten Marktsegment mit wachsender Relevanz. Diese Entwicklung aktiv mitgestaltet zu haben, macht dieses Jubiläum für mich so besonders“, so Anett Gregorius. Das Jubiläum wird daher bewusst als Anlass genutzt, die Entwicklung des Segments zu reflektieren und gleichzeitig den Blick in die Zukunft zu richten.
Unter dem Motto „25 Jahre, 25 Einblicke“ startet Apartmentservice am 23. April eine mehrwöchige Jubiläumsaktion. Bis zum 1. Juni 2026 werden 25 Beiträge auf apartmentservice.de/firmengeschichte veröffentlicht, die die Vielfalt und Entwicklung des Segments sichtbar machen. Dazu zählen Branchenporträts, fachliche Einordnungen, nachhaltige Initiativen sowie Gewinnspiele gemeinsam mit Partnern und Wegbegleitern.
Den Höhepunkt des Jubiläumsjahres wird die SO!APART am 18./19. November im Metropol in Berlin sein. Hier kommen Partner, Freunde und Wegbegleiter zusammen, die die Entwicklung des Segments über viele Jahre mitgestaltet haben. Im Rahmen der Jubiläumsaktion wird zudem ein Ticket für die SO!APART 2026 verlost. „Dieses Jubiläum ist für uns ein Moment des Innehaltens. Es geht darum, die Entwicklung der vergangenen Jahrzehnte einzuordnen und gemeinsam nach vorn zu schauen“, so Gregorius.
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