Hotelmarkt Osteuropa
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Hotelmarkt Osteuropa

18.05.2006 | www.joneslanglasalle.de

Frankfurt, 12. Mai 2006 - Nach vier Jahren mit schwierigen Marktbedingungen scheint der turn around auf fast allen europäischen Hotelmärkten 2005 geschafft. Das gilt für die Performance des Großteils der 24 untersuchten 4- und 5-Sterne Hotelmärkte.

Frankfurt, 12. Mai 2006 - Nach vier Jahren mit schwierigen Marktbedingungen scheint der turn around auf fast allen europäischen Hotelmärkten 2005 geschafft. Das gilt für die Performance des Großteils der 24 untersuchten 4- und 5-Sterne Hotelmärkte. In die osteuropäische Performance-Untersuchung sind dabei die wichtigsten Märkte Budapest, Moskau, Prag, Warschau und St. Petersburg eingegangen. Generell hat in den vergangenen Jahren die Nachfrage in den osteuropäischen Hotelmärkten gewaltig an Fahrt aufgenommen.

Gemessen am durchschnittlichen Zimmerpreis* zeigten Moskaus 4- und 5-Sterne Hotels 2005 mit 34,4 % sogar europaweit den höchsten Zuwachs. Mit einem durchschnittlich zu bezahlenden Zimmerpreis von EUR 187,50 positioniert sich Moskau europaweit auf Platz 5, St. Petersburg mit EUR 180,54 immerhin auf 7. Zwar macht in Osteuropa beim Zimmerpreis den beiden russischen Hotelmärkten keiner etwas vor, die Top 3 in Europa - Mailand (EUR 294,13), Paris (EUR 281,75) und London (EUR 277,26) - bewegen sich aber in anderen Größenordnungen.

Prag (EUR 101,40), Warschau (EUR 81,27) und  Budapest (EUR 74,91) finden sich am anderen Ende der europäischen Skala wieder: die durchschnittlich erzielten Zimmerpreise reichen nur für einen Platz unter den letzten fünf. Nichts desto trotz: auch diese drei osteuropäischen Hotelmärkte haben in den letzten Jahren ein erfreuliches Nachfragewachstum erlebt. Budapest beispielsweise verbuchte im Zeitraum 2000 bis 2005 ein Plus von insgesamt 32,1 % in der Übernachtungsnachfrage, in 2005 allein waren es + 13,8 %.

Auch Prag konnte mit Zuwachszahlen aufwarten: ein Plus von 12 % im Übernachtungsvolumen seit 2000, im Einjahresvergleich legte die Stadt an der Moldau 2005 um 7,3 % zu. Für Warschau stehen derzeit nur die Zahlen bis 2004 zur Verfügung, in diesem Zeitraum schlägt ein deutliches Plus von 32,8 % bei den Übernachtungen zu Buche. Schlüsselfaktoren für die erfreuliche Entwicklung in diesen Städten sind neben der EU-Osterweiterung eine hohe touristische Attraktivität und das günstige Preis-Leistungs-Verhältnis, unterstützt durch die zunehmenden Angebote der Billig-Airlines in den vergangenen Jahren.

Budapests Flughafen Ferihegy Airport zählte insgesamt im vergangenen Jahr ca. 8 Mio. Passagiere (+ 25 % gegenüber 2004), mehr als Warschau (ca. 7 Mio.), aber deutlich weniger als Prag (knapp 11 Mio.). „Die Low-Budget-Airlines haben ihr Volumen beispielsweise in Budapest mehr als verdoppelt (auf über 2 Mio. in 2005). In der Konsequenz halten vor allem preissensible und touristisch motivierte Gäste den durchschnittlichen Zimmerpreis insbesondere in der ungarischen Hauptstadt auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau“, so Christoph Härle, Executive Vice President bei Jones Lang LaSalle Hotels und verantwortlich für Deutschland, Zentral- und Osteuropa.

Und weiter: „Hinzu kommt, dass sich eine Vielzahl von Hotelbetreibern angesichts des „Osteuropa-Booms“ eine Repräsentanz in diesen Märkten gesichert haben, was zu einem starken Angebotswachstum und teilweise kurzfristigen Ungleichgewicht geführt hat – mit ebenfalls dämpfender Wirkung auf die Entwicklung der Zimmerpreise“.

Das gesamte Zimmerangebot in Warschau ist seit 2000 um 60 % gewachsen, in Prag um etwa 33 % und Budapests Kapazitäten zeigten ein Plus von rund 25 %. Resultat war vor allem in Warschau ein Überangebot an Zimmern. Prag und Budapest - als touristisch entwickelte und nachgefragte Märkte - können die eher niedrigen Zimmerpreise mit einer durchaus ansehnlichen Auslastung von über 70 % ausgleichen. Prag positionierte sich mit 75,3 % in Europa auf Platz drei – nur getoppt von Amsterdam (78,5 %) und Edinburgh (76,4 %). Budapests Hoteliers verbuchten 72,3 % und lagen damit ebenso unter den Top 10. Warschaus 4- und 5-Sterne Hotels schafften in 2005 immerhin - auf Kosten des Zimmerpreises, der um 6,8 % nachgab - einen Anstieg bei der Belegung von 49,6 % auf 61,3 % - trotzdem reichte es unter den 24 untersuchten Märkten nur zum vorletzten Platz.

Eine noch geringere Auslastung in Europa hatte nur Mailand (60,6 %), allerdings bei einem ansehnlichen durchschnittlichen Zimmerpreis von fast EUR 300. „Im Gegensatz zu Prag und Budapest ist es Polens Hauptstadt bislang nicht gelungen, sich auch als touristisch attraktive Destination zu etablieren – dazu fehlt es der Stadt an vergleichbarem touristischen Angebot und Charakter. Warschau hat, ähnlich wie Frankfurt am Main, den Ruf einer Business-Stadt. Die Nachfrage ist bisher vom Geschäftsreisesegment dominiert und findet primär unter der Woche statt“. Der aus dem durchschnittlichen Zimmerpreis pro verfügbarem Zimmer errechnete Room Yield zeigte 2005 London nach wie vor mit EUR 204,47 als Top Performer, dicht gefolgt von Paris (EUR 199,38). Moskau (EUR 135,75) nimmt mit deutlichem Abstand zum drittplazierten Mailand (EUR 178,18) Rang 4 ein, etwa auf dem Niveau von Barcelonas 4- und 5-Sterne Hotels (EUR 135,12).

Der zweitwichtigste russische Hotelmarkt St. Petersburg erzielte einen Room Yield von EUR 123,72 - gleichbedeutend mit Position 8 im europäischen Vergleich. Während Prag mit EUR 76,36 auf Platz 20 landete und Budapest aufgrund der guten Belegungsquote wenigstens die EUR 50-Marke noch übertraf (vorletzter Platz in Europa), reichte es Warschau beim Room Yield nur zu EUR 49,80 - damit europäisches Schlusslicht. Gemessen am Wachstum des Room Yield in den untersuchten 4- und 5-Sterne-Hotels in Europa war 2005 ein deutlich besseres Jahr als 2004. Es gelang 20 der 24 Hotelmärkte (2004: 13), das Vorjahresergebnis stabil zu halten oder zu verbessern. Ein überdurchschnittlich starkes Wachstum konnte dabei Moskau verbuchen: Ende 2005 lag der Room Yield um 30,4 % höher als im Vorjahr – dank des überdurchschnittlichen Wachstums im Zimmerpreis von 34,4 %. Budapest und Warschau kamen immerhin auf ein Plus von jeweils um die 15 % - damit ebenso unter den Top 5.

Während in der ungarischen Hauptstadt die 4- und 5-Sterne Hotels sowohl bei den durchschnittlichen Zimmerpreisen als auch in der durchschnittlichen Auslastung zulegten, zeigte die Stadt an der Weichsel lediglich in der Belegung einen Zuwachs auf - das mit knapp 12 Prozentpunkten aber deutlich. Damit konnte Warschau trotz des Rückgangs im Zimmerpreis (- 6,8 %) ein Plus von 15 % im Room Yield erzielen. Nur in vier europäischen Hotelmärkten wurde ein Rückgang im Room Yield beobachtet – neben den 4- und 5 Sterne Hotels in Barcelona (- 2,2 % aufgrund des starken Angebotswachstum in den vergangenen zwei Jahren, alleine in 2005 kamen rund 1.400 Zimmer auf den Markt) waren es die Hotels der gleichen Kategorie in München, Berlin und Düsseldorf – in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt mit dem europaweit stärksten Rückgang von 8,1 % als Konsequenz des starken Messejahres 2004 mit DRUPA und K, die zu überproportionalen Performancezuwächsen von 27,5 % im Room Yield geführt hatten.

Um eine weiter steigende Nachfrage zu generieren, investieren osteuropäische Hotelmärkte in die Infrastruktur. In Budapest beispielsweise wurde vor kurzem das Europa Kongresszentrum mit über 3.000 m² Konferenzfläche eröffnet und Prag weihte im Januar ein neues Flughafen-Terminal (Kapazität von 20 Mio. Passagieren pro Jahr) ein. Warschau würde zwar das Kongress-Geschäft gerne ausbauen, es fehlt aber an Kapazitäten für Großveranstaltungen. Ursprüngliche Planungen für das Millennium Plaza Kongresszentrum wurden bislang nicht realisiert. Derzeit wird diskutiert, das 10th Anniversary Stadium abzureißen und ein neues Stadion für die UEFA-Europameisterschaft 2012 in Verbindung mit einem Konferenzzentrum (37.000 m² Fläche) zu bauen.

Aktuelle Hotelplanungen erweitern das bestehende Angebot deutlich. Die Zuwächse in Budapest, Warschau und Prag liegen bei 5 bis 7,5 % vom jeweils vorhandenen Angebot. „Obwohl dies im Vergleich zu anderen westeuropäischen Städten relativ hoch ist, sollte durch die steigende Nachfrage dieses Wachstum ausgeglichen werden. Wichtig ist, dass die infrastrukturellen Maßnahmen erfolgreich durchgeführt werden, um weiterhin eine positive Entwicklung aufzuzeigen“.

In Budapest werden bis Ende 2006 insgesamt fünf Projekte eröffnet haben:
• 5-Sterne Royal Residence, 26 Appartments, Eröffnung April 2006 im Zentrum von Budapest (Erweiterung des bestehenden Grand Hotel Royal)
• 5-Sterne New York Palace, 107 Zimmer, Eröffnung Mai 2006 im Zentrum von Budapest • 3-Sterne Stáció Airport Alliance, 31 Zimmer, Eröffnung Mai 2006 am Flughafen Budapest • 4-Sterne Zara Hotel, 74 Zimmer, Eröffnung August 2006 im Zentrum
• 4-Sterne Novotel Danube, 175 Zimmer, Eröffnung Herbst 2006, am Bem Kai gelegen Prag bekommt vor allem im Luxussegment Zuwachs (alle im Zentrum):
• 3-Sterne Courtyard by Marriott, 161 Zimmer, Eröffnung Juni 2006
• 5-Sterne Mandarin Oriental, 99 Zimmer, Eröffnung September 2006
• 4-Sterne Crowne Plaza Castle Prague, 138 Zimmer, Eröffnung Ende 2006
• 5-Sterne Rocco Forte, 101 Zimmer, Eröffnung 2007
• 5-Sterne Le Royal Méridien, 165 Zimmer, Eröffnung 2009

In Warschau wird es 2006 nur zwei Eröffnungen geben. „Der wichtigste Hotelmarkt Polens tut gut daran, erst einmal seine bestehenden Kapazitäten, die sich in den vergangenen zehn Jahren auf über 10.000 Zimmer verdoppelt haben, zu „verarbeiten“ - eine Pause im überproportionalen Angebotswachstum würde dem Markt insofern ganz gut tun“.
Bis auf die genannten und ein Boutique Hotel im Stadtzentrum (betrieben von Vienna International Hotels, Eröffnung 2007) sind keine weiteren konkreten Hotelprojekte in der Pipeline.
• 5-Sterne Hilton Hotel & Convention Center, 314 Zimmer, Eröffnung im November 2006
• 4-Sterne Barceló Blue City Warschau, 230 Zimmer, Eröffnung Ende 2006/Anfang 2007

Als Teil des Blue City Shoppingcenters Moskaus derzeitiges Zimmerangebot mit internationalem Standard ist mit rund 8.000 (von ca. 35.000 Zimmern insgesamt) recht limitiert. Bis 2010 soll dieses Angebot auf rund 14.000 anwachsen. „Aufgrund der explodierenden Zimmerpreise und der Schließung einiger alter sowjetischer Staatshotels macht eine Erweiterung des internationalen Hotelangebotes durchaus Sinn.

Ein stärkerer Fokus auf das 3- bis 4-Sterne Segment wäre allerdings wünschenswert“, so Christoph Härle.
• 4-Sterne Courtyard by Marriott, 218 Zimmer, Eröffnung Anfang 2006, im Zentrum von Moskau • 5-Sterne Ritz-Carlton, 332 Zimmer, Eröffnung Ende 2006, nähe Kremel
• 5-Sterne Four Seasons Hotel, 210 Zimmer, Eröffnung 2007, Roter Platz
• 5-Sterne Rossiya Hotel, 1.000 Zimmer, Eröffnung 2007, Roter Platz
• 5-Sterne Lotte Hotel, 330 Zimmer, Eröffnung 2008, im Zentrum
• 5-Sterne Grand Hyatt, 350 Zimmer, Eröffnung 2008,

 Ähnlich stellt sich die Situation in St. Petersburg dar. Von 17.000 Hotelzimmern entsprechen nur 4.000 einem internationalen Standard. Derzeit sind zwei Hotels mit rund 250 Zimmern im Bau, geplant sind weitere 2.000 Zimmer mit unterschiedlichen Realisierungswahrscheinlichkeiten – nicht alle projektierten Hotels werden so realisiert werden, wie sie momentan auf dem Zeichnungsbrett der Entwickler entstehen. Hier ist sicher Potential für Hotels mit internationalem Standard, auch unter Berücksichtigung einiger Abgänge aus dem Markt durch Schließungen.

• 5-Sterne Corinthia Nevsky Palace, Erweiterung um 150 Zimmer, bis 2007
• 3-4 Sterne Ostrovskogo Square, 100 Zimmer, Eröffnung 2007

Neben den bereits relativ etablierten Hotelmärkten Budapest, Prag und Warschau (Moskau und St. Petersburg gehören noch nicht dazu) gibt es noch eine Vielzahl an spannenden Standorten in Osteuropa, die sich allerdings teilweise in noch recht frühen Entwicklungsstadien befinden. Solche Sekundärmärkte gewinnen jedoch immer mehr an Bedeutung, insbesondere wenn die „Hauptmärkte“ an Überkapazitäten leiden und weit von einer soliden Performance entfernt sind – wie z.B. Warschau. In Polen entwickeln sich Danzig, Krakau und Posnan zu interessanten Destinationen. Bereits heute ist dort ein Angebot an internationalen Hotels vorhanden.

Darüber hinaus ist die verbesserte Fluganbindung (Low-Budget-Airlines bedienen auch Krakau und Danzig) ein wichtiger Faktor für die bessere Vermarktung des Standorts. „Wer als Hotelbetreiber und Investor mittel- bis langfristig plant, tut gut daran, sich intensiver mit diesen Sekundarmärkten auseinanderzusetzen. Noch bieten unterentwickelte Märkte Chancen für ein gutes Investment und Sekundärmärkte können aufgrund der geringen Nachfrage-Volatilität höchst interessant sein.“, so Christoph Härle. Ebenfalls im Fokus von Hotelbetreibern und Investoren ist mehr und mehr die Hauptstadt der Ukraine. Noch allerdings ist Kiew die in Zentral- und Osteuropa am wenigsten entwickelte Hauptstadt - bezogen auf Infrastruktur, Transparenz und Angebot an Hotels. Es fehlt unter anderem an internationalen Hotelketten. Abgesehen vom Premier Palace (5-Sterne Hotel mit 289 Zimmern) und dem RadissonSAS Kiev (4-Sterne) mit 256 Zimmern, Eröffnung Ende letzten Jahres, stammen die meisten Hotels noch aus Sowjetzeiten.

Die Nachfrage nach Hotelübernachtungen in Kiew wächst stetig: seit 2001 sind die Besucher-Ankünfte durchschnittlich um ca. 23 % pro Jahr gewachsen – auf rund 1 Mio. in 2005. 2,3 Mio. prognostiziert die Stadt Kiew bis 2010. Wesentliche Nachfragegeneratoren sind die beiden Flughäfen Kiev Airport Boryspil (über 50 % des Passagiervolumens der Ukraine) und der Kiev Zhuliany Airport, Kiews Flughafen für Inlandsflüge. Ein Nachfragegenerator für den lokalen Hotelmarkt ist auch das International Exhibition Center (IEC), Ukraines größtes Konferenzzentrum (eröffnet im Oktober 2002). Dort finden jährlich rund 70 internationale Messen und Konferenzen statt. Bedingt durch das extreme Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot insbesondere an Hotels mit internationalem Standard, werden in Kiew eine Vielzahl an Appartements als Hotelzimmer vermietet. Kiews Qualitätshotels verbuchen eine solide Auslastung von über 70 %. In der Konsequenz sind die Preise für eine Übernachtung (rund EUR 200) - im Vergleich zu den meisten anderen europäischen Hotelmärkten überdurchschnittlich hoch.

„Das sind ohne Frage gute Bedingungen für Hotelbetreiber und Investoren, die sich dort ansiedeln möchten. Das Interesse am Standort Kiew von internationalen Hotelgesellschaften ist auf jeden Fall vorhanden“, so Härle. Und weiter: „Allerdings hemmte der Mangel an verfügbaren Grundstücken oder Immobilien sowie die unklare Eigentümerstruktur und kurzfristigen Erbpachtverträge der Stadt die Entwicklung von neuen Hotels in der Vergangenheit. Zudem ist die Stadt zwar durchaus eine touristisch sehr attraktive Destination, aber durch überdurchschnittlich teure Flüge und Hotels noch nicht so erschlossen wie Prag oder Budapest“. In Kiew sind derzeit fünf konkrete Hotelprojekte, alle im Luxussegment und im Stadtzentrum gelegen, in Planung bzw. im Bau:
• 5-Sterne Opera Hotel, 140 Zimmer, Eröffnung Oktober 2006
• 5-Sterne Saint Sofia Hyatt Regency, 248 Zimmer, Eröffnung Oktober 2006
• 5-Sterne Rixos Hotel Kiev, 223 Zimmer, Eröffnung Ende 2006
• 5-Sterne Hilton Kiev, 257 Zimmer, Eröffnung 2009

Kurz- bis mittelfristig fehlen in Kiew vor allem 3- bis 4-Sterne Hotels, die sich auf den preissensiblen Geschäfts- und Tourismusreisenden konzentrieren können. Was ist für 2006 und folgende auf dem europäischen Hotelmarkt zu erwarten? Insgesamt konnten im ersten Quartal 2006 19 europäische Hotelmärkte ein Wachstum im Room Yield verzeichnen, fünf mit einem Plus von über 20 %, darunter mit Warschau (27,0 %) und Moskau (20,3 %) zwei osteuropäische Märkte. Auch Budapest legte leicht zu ( 3,2 %) zu. In Prag mussten die 4- und 5-Sterne Hoteliers aufgrund eines Rückgangs von 5 %-Punkten in der Belegung ein Minus im Room Yield verzeichnen (- 9,8 %). Prags Hoteliers berichten von einem ruhigen ersten Quartal 2006 mit weniger Veranstaltungen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. In den kommenden neun Monaten jedoch dürfte die gute Nachfrage in diesem Bereich die Performance positiv beeinflussen.

Die derzeitigen Rahmenbedingungen erlauben eine europaweit positive Prognose. Osteuropa wird von dem weiteren Wachstum der Low-Budget-Airlines und der daraus resultierenden sich weiter verbessernden Erreichbarkeit profitieren. Zudem stehen osteuropäische Städte immer mehr im Fokus für Kongressveranstaltungen oder Incentives aufgrund des guten Preis-Leistungs-Verhältnisses im Vergleich zu anderen westeuropäischen Destinationen wie Paris, Mailand oder Barcelona. „Wichtig ist natürlich eine Einzelbetrachtung der Märkte, denn nicht alle befinden sich in der gleichen Entwicklungsphase. Insbesondere das Verhältnis zwischen Angebotszuwachs und Wachstum in der Nachfrage muss im Einzelfall genau betrachtet werden“.

*Die genannten durchschnittlichen Zimmerpreise in den untersuchten 4- und 5-Sterne Hotels sind grundsätzlich jeweils ohne Mehrwertsteuer, Frühstück und unter Berücksichtigung von Nachlässen

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