Welche Methode ist die beste? Deloitte-Report sieht steigende Internationalisierung bei Bewertung von Hotelimmobilien
München – Für die Bewertung von Hotels existiert kein alleingültiges System. Etabliert haben sich mehrere Methoden, die jeweils Vor- und Nachteile bieten. Die deutsche Gesetzgebung stellt mit Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren drei normierte Optionen zur Verfügung.
Darüber hinaus können Hotels aber auch mithilfe international üblicher Standards bewertet werden – Hilfestellung leisten hier die Vorgaben des IVSC (International Valuation Standards Committee) beziehungsweise der TEGoVA (The European Group of Values Association). Ferner sind auch die Vorgaben der Royal Institution of Chartered Surveyors zu berücksichtigen.
Durch die Internationalisierung der Hotelbranche kommen im Ausland verbreitete Verfahren derzeit vermehrt in Deutschland zum Einsatz. Nicht zuletzt auch, da sie, wie im Falle der Profits Method, auf die tatsächlich erwirtschafteten Gewinne bzw. Verluste zurückgreifen und sich damit nachweisen lässt, ob die vertraglich vereinbarte Pacht erwirtschaftet wird. Einen Überblick dazu gibt der Deloitte-Report „Was ist Ihr Hotel wert? Bewertungs- und Prognosesystematik für die Spezialimmobilie Hotel“, dieser bietet Branchenbenchmarks aus der Praxis und erleichtert damit die Bewertung.
„Die Hotelimmobilie ist innerhalb der deutschen Immobilienlandschaft ein Spezialsegment, das durch Intransparenz bei Bewertungsparametern (ortübliche Pachten, Zinssätze, Vergleichstransaktionen u.a.) gekennzeichnet ist, wodurch sich die Wertfindung erheblich erschwert“, erklärt Michael Müller, Partner und Leiter Real Estate & Hospitality bei Deloitte.
Bewertungskriterien bzw. deutsche Bewertungsverfahren
Die Hotelbewertung erfordert neben Kenntnis der allgemeinen Bewertungsvorschriften ein tiefergehendes Branchenverständnis – und die Fähigkeit, hotelbezogene Benchmarks sicher interpretieren zu können. Ebenfalls ausschlaggebend ist der zugrunde liegende Betreibervertrag: Handelt es sich um einen Pacht- oder einen Mietvertrag – wird das Hotel unter einem Managementvertrag oder einer hybriden Vertragskonstellation betrieben?
Das Vergleichsverfahren nach §15 ImmoWertV ermittelt den Vergleichswert von Grundstücken mithilfe einer ausreichenden Anzahl an Vergleichspreisen. Hier besteht die Problematik vor allem in der Identifikation von Referenzhotels sowie der erforderlichen zeitlichen Nähe der Vergleichsobjekte. Das Sachwertverfahren nach §21 ImmoWertV berechnet den Sachwert unter Einbeziehung der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen. Für eine Hotelbewertung spielt es nur eine untergeordnete Rolle. Das Ertragswertverfahren nach §17-20 ImmoWertV zieht den Verkehrswert aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen. In seiner spezialisierten Form als Pachtwertverfahren ist es an die Besonderheiten von Hotelimmobilien angepasst.
Internationale/nationale Unterschiede
Im Unterschied zum deutschen Ertragswertverfahren, das eine marktübliche Pacht ansetzt, stützt sich das internationale Pendant, der sogenannte Income Capitalisation Approach, bis zum Vertragsauslauf auf die tatsächlich verhandelte Pacht. Darüber hinaus kennt die internationale Systematik keine Trennung von Gebäude und Boden. Es wird keine Restnutzungsdauer berücksichtigt, sondern der Reinertrag als ewige Rente kapitalisiert.
Im Rahmen der international verbreiteten Herangehensweise werden anhand des USALI-Kontenrahmens (Uniform System of Account for the Loging Industry) die anschließend gemäß der DCF-Methode zu diskontierenden Cashflows prognostiziert. Bei dem Forecast ist insbesondere auf Fachexpertise, Standortbesichtigung, die historische Entwicklung im relevanten Markt, Benchmarks von Wettbewerberhotels sowie die Einschätzung lokaler Experten abzustellen. Im Ergebnis sollte ein wirtschaftlicher NOI zwischen 7 und 10 Prozent betragen.
Die Wahl des geeigneten Bewertungszinssatzes hat wie die Höhe der prognostizierten Cashflows entscheidenden Einfluss auf den Wert einer Hotelimmobilie. Während ein zu niedriger Zins ihren Wert unrealistisch erhöht, lässt ein zu hoher ihn niedriger als angemessen erscheinen. Leider werden für die Hotelbewertung relevante Benchmarks nur selten veröffentlicht. Der Deloitte-Report ermittelte allerdings, dass sich Diskontierungszinssätze für Hotels vertragsabhängig zwischen 5,5 und 10 Prozent bewegen. Vertragskonstellationen mit höherem Risiko werden tendenziell höher verzinst. Liegenschaftszinssätze innerhalb des Hotelsegmentes bewegen sich zwischen 5,25 und 7,5 Prozent. Der Mittelwert liegt bei 6,5 Prozent.
„Die Frage nach einem einheitlichen richtigen Bewertungszins für ein einzelnes Hotel ist nicht zu beantworten. Das gilt auch für den Ansatz weiterer bewertungsrelevanter Parameter. Vor dem Hintergrund zunehmender grenzüberschreitender Transaktionen ist die Annäherung deutscher und internationaler Wertermittlungsverfahren jedoch begrüßenswert. Branchenexpertengutachten sind zunehmend von internationalen Komponenten beeinflusst, doch Bewerter ohne Hotel-Know-how kommen trotz sachgerechter Anwendung deutscher Wertermittlungsmethoden oftmals zu marktfernen Ergebnissen“, schließt Michael Müller.
Tipps
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