Wer ein neues Mietobjekt gefunden hat, das nicht nur richtig gut, sondern auch günstig ist, freut sich zunächst, ein tolles Schnäppchen aufgetan zu haben. Ob es das wirklich ist, stellt sich oft erst nach der ersten Betriebskostenabrechnung heraus. Generell werden zwar von Vermietern die möglichen Nebenkosten in den Mietpreis mit einkalkuliert, deutlich öfter steht am Jahresende jedoch eine Nachzahlung und keine Gutschrift an
Auf eine sorgfältige Überprüfung der Abrechnung sollten Mieter nicht verzichten. Denn teilweise finden sich darin Betriebskosten, die nach dem BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) bzw. der BetrKV (Betriebskostenverordnung) nicht umlagefähig sind.
Aufgepasst beim Immobilienkauf
Auch bei der Entscheidung für den Erwerb eines bestimmten Hotels spielen die Bewirtschaftungskosten, darunter Ausgaben für die Instandhaltung und den Betrieb, eine Rolle. Da es in der Regel nur kurzzeitige Übernachtungsgäste gibt, können die Betriebskosten nicht auf andere Personen umgelegt werden. Ist beispielsweise der Strom- und Wasserverbrauch aufgrund veralteter Installationen außergewöhnlich hoch, wird der kostengünstige Kauf auf Dauer zu einer teuren Angelegenheit.
Zumindest gibt es steuerrechtlich einige Alternativen: So können unter anderem nicht auf Mieter umgelegte Bewirtschaftungskosten beim Finanzamt geltend gemacht werden. Darüber hinaus sind Steuerabschreibungen bei Möbeln, Küchen sowie Küchenausstattungen der Hotelgastronomie möglich.
Überprüfung der Betriebskostenabrechnung: bestenfalls mit sachkundiger Hilfe
Um die Betriebskostenabrechnung richtig lesen und verstehen zu können, ist ein wenig Grundwissen unersetzlich. Sich dabei auf den Vermieter zu verlassen, stellt ein Risiko dar, das letzten Endes viel Geld kosten kann. Tatsächlich sind laut einer repräsentativen Auswertung rund 88 Prozent aller Abrechnungen fehlerhaft. Gemäß Mietrechtsgesetz können Mieter innerhalb einer Zeit von sechs Monaten Einsicht in die Belege verlangen. Sie ist wichtig, um eigene gründliche Berechnungen anzustellen.
Wer alleine nicht zurechtkommt, sollte die Betriebskostenabrechnung von einer Schlichtungsstelle überprüfen lassen. Allerdings gibt es derartige Institutionen ausschließlich in Großstädten. Weiterhin besteht die Möglichkeit, per Antrag eine Begutachtung durch das zuständige Gericht zu erwirken. Eine weitere Option ist der Gang zu einem Rechtsanwalt, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat.
Umlagefähige Betriebskosten
Was viele Menschen nicht wissen: Die Betriebskosten sind gemäß § 556 BGB nur dann umlegbar, wenn dies ausdrücklich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde. Dort finden sich auch Ausführungen, was unter dem Begriff Betriebskosten zu verstehen ist sowie deren mögliche Umlage. Was genau alles auf den Mieter umgelegt werden kann, steht in den §§ 1 und 2 BetrKV. Die dortige Übersicht beinhaltet folgende Punkte:
- Grundsteuer
- Versicherungen (Sach- und Haftpflicht)
- Entwässerung
- Warmwasser und Heizung
- Müllbeseitigung, Straßen- und Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Hausstrom (Flur, Keller, Gemeinschaftsräume), Beleuchtung
- Aufzugskosten
- Kabelanschluss, Antenne, Fernsehen
- Kosten für Hausmeister
- Waschraum
- sonstige Betriebskosten
Nicht umlagefähige Betriebskosten
In § 1 BetrKV sind auch die Positionen definiert, die allein vom Vermieter zu tragen sind. Der zweite Absatz sagt unter anderem Folgendes aus: „Zu den Betriebskosten gehören nicht:
Die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten der Geschäftsführung (Verwaltungskosten).
Zudem sind die Kosten für Reparaturen am Dach oder an Heizungsanlagen nicht umlegbar. Gleiches gilt für die Steuerberaterkosten sowie die Aufwendungen für Gebäude- und Mietausfallversicherungen.