Hotelimmobilien kaufen - Tipps für eine Analyse
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Hotelimmobilien kaufen - Tipps für eine Analyse

15.01.2015 | Wolfgang Ahrens Hotelier.de

Die Wertermittlung von Hotelimmobilien gestaltet sich aus dem Zusammenspiel vieler Faktoren wie z. B. der konjunkturellen Situation, angewandte Immobilienbewertungsstandards, Wahl der Sachverständigen und aktueller Marktsituation. Was macht den Preis aus, wenn man Hotelimmobilien kaufen will?

Beste Lage, bester Name -  Das Hotel Atlantic Kempsinki Hamburg an der Außenalster; Bildquelle Sascha Brenning Hotelier.de
Beste Lage, bester Name - Das Hotel Atlantic Kempsinki Hamburg an der Außenalster; Bildquelle Sascha Brenning Hotelier.de

Wer Hotelimmobilien kaufen will, hat viele Parameter zu beachten

Ein Hotel ist als Anlage gut geeignet, wenn der Standort stimmt - eine banale Aussage, die richtig ist, aber nicht dazu verführen darf, den Wert einer Hotelimmobilie allein im Licht des Standortes zu sehen. Der Betreiber muß schon das richtige Konzept verwirklichen. Ein Hotel als Anlageimmobilie ist ein Projekt, das sehr gut konzipiert werden muss.

Eine Studie vder Fachhochschule Bad Honnef hat den Markt der Geschäftsreisenden in Deutschland untersucht. Eine Befragung dieser Klientel nach der Wertigkeit der Kriterien wie Lage, Marke und Preis bei der Hotelauswahl hat ergeben, dass die Lage des Hotels bei 3 von 4 Geschäftsreisenden als sehr wichtig eingestuft wird und damit die Hotelauswahl dominiert. Der Preis ist nur für etwas mehr als die Hälfte der Reisenden sehr wichtig, die Marke wird noch nicht einmal von 10% der Reisenden als wichtig oder sehr wichtig eingestuft.

Die Preisgestaltung beim Hotelkauf in Abhängigkeit folgender Parameter, in der Wertigkeit ihrer numerischen Nennung

Wertermittlung der Hotelimmobilie

Die Internationalisierungen der Kapitalmärkte und der Immobilienmärkte sowie die damit verbundenen Immobilienbewertungsstandards hat die Wertermittlungspraxis in Europa  und Deutschland stark beeinflusst. Der Prozess der Vereinheitlichung der europäischen Wertermittlungsstandards hat vor allem die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren in den Vordergrund geschoben. Diese führte in Deutschland zu einer kontroversen Diskussion zwischen den angelsächsischen und deutschen Wertermittlungsverfahren.

In der Vergangenheit wurde die Wertermittlung von Hotelimmobilien hauptsächlich mit Hilfe der Ertragswertberechnung des Bundesbaugesetzbuches vorgenommen. Da beim deutschen Ertragswertverfahren nach der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) und bei der Wertermittlung von Renditeobjekten Faktoren wie die Entwicklungen der Mieten etc. nicht mit einbezogen werden, wird dieses Verfahren von Investoren auf internationaler Ebene inzwischen als antiquiert eingestuft.

Daher wird verstärkt das Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) auch bei der Wertermittlung von Hotelimmobilien herangezogen. Wertermittlungen von Hotelimmobilien werden in Deutschland z.B. durch öffentlich bestellte und vereidigte (zertifizierte) Sachverständige (z.B. BDSF, BVFS,  Gutachter (z.B. HJ Korbmacher, Box oben links), finanzierende Banken oder Wirtschaftsprüfer und Steuerberater durchgeführt. Eine Vereinheitlichung der Wertermittlung, betrieben durch nationale wie internationale Anstrengungen umd Gremien, wird seit Jahren vergeblich versucht.

Der tatsächliche Preis gestaltet sich letztendlich aus dem Zusammenspiel von weiteren Faktoren wie

  • Konjunturelle Situation
  • Professionalität des  Verkäufers /Maklers
  • Käuferpotential / Investoren (Eigenkapital-/Fremdkapitalgeber)
  • Banken, Versicherungen, Fonds- und Immobilien-Leasinggesellschaften
  • Projektentwickler, Gutachter, Unternehmensberater

Die Hotelimmobilie und das Asset Management

Die Immobilie / Hotelimmobilie ist im investiven Bereich eine Geldanlage mit komplizierten Funktionen. Für eine erfolgreiche Performance müssen Marktssegmente untersucht werden, die die richtigen Wachstumspotenziale bieten. Nicht jeder Standort passt zu jedem Konzept. Beim Vermögensmanagement der Hotelgesellschaften hat die Hotelimmoblie im Verhältnis der einzelnen Tools in den letzten Jahren an Wert verloren, seit 2014 wird beim Asset Management der Hotellerie ein Wechsel der Geschäftspolitik diskutiert.

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Hotelimmobilien kaufen - ein Bericht der Themseite Immobiliennews

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