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Hotelimmobilien pachten/kaufen

Aktualisiert am: 20.03.2020

Bewertung von Hotelimmobilien

Die Immobilie/Hotelimmobilie ist im investiven Bereich eine Geldanlage mit komplizierten Parametern. Für eine erfolgreiche Performance müssen Marktsegmente untersucht werden, die die richtigen Wachstumspotenziale bieten. Nicht jeder Standort passt zu jedem Konzept. Wichtig ist z. B. bei Geschäftsreisenden die Lage eines Hotels speziell bei Stadthotels.

Die Bewertung von Hotelimmobilien ist auch wichtig für die Pacht von Hotelimmobilien, siehe unten. 

Das Asset Management bei Hotelimmobilien

Beim Vermögensmanagement der Hotelgesellschaften hat die Hotelimmobilie in Deutschland im Verhältnis der einzelnen Tools in den letzten Jahren an Wert verloren, seit 2014 wird beim Asset Management der Hotellerie ein Wechsel der Geschäftspolitik diskutiert.

Hotelimmobilien als Anlageimmobilie

Ein Hotel ist als Anlage gut geeignet ist, wenn der Standort stimmt - eine banale Aussage, die richtig ist, aber nicht dazu verführen darf, den Wert einer Hotelimmobilie allein im Licht des Standortes zu sehen. Der Betreiber muss schon das richtige Konzept verwirklichen. Ein Hotel als Anlageimmobilie ist ein Projekt, das sehr gut konzipiert werden muss.

Eine Studie vom Jahr 2010 der Fachhochschule Bad Honnef hat den Markt der Geschäftsreisenden in Deutschland untersucht. Eine Befragung dieser Klientel nach der Wertigkeit der Kriterien wie Lage, Marke und Preis bei der Hotelauswahl hat ergeben, dass die Lage des Hotels bei 3 von 4 Geschäftsreisenden als sehr wichtig eingestuft wird und damit die Hotelauswahl dominiert.

Der Preis ist nur für etwas mehr als die Hälfte der Reisenden sehr wichtig, die Marke wird noch nicht einmal von 10 % der Reisenden als wichtig oder sehr wichtig eingestuft.

Preisgestaltung einer Anlageimmobilie im Hotelbereich

Sie ist in Abhängigkeit von folgenden Parametern zu sehen, hier in der Wertigkeit ihrer numerischen Nennung:

  • 1.) Lage
  • 2.) Hotelzimmerpreis
  • 3.) Marke

Der tatsächliche Preis gestaltet sich letztendlich aus dem Zusammenspiel von weiteren Faktoren wie:

  • 1. Konjunkturelle Situation
  • 2  Professionalität des  Verkäufers /Maklers
  • 3. Käuferpotential / Investoren (Eigenkapital-/Fremdkapitalgeber)
  • 4. Banken, Versicherungen, Fonds- und Immobilien-Leasinggesellschaften
  • 5. Projektentwickler
  • 6. Gutachter
  • 7. Berater

Die Internationalisierungen der Kapitalmärkte und der Immobilienmärkte sowie die damit verbundenen Immobilienbewertungsstandards hat die Wertermittlungspraxis in Europa  und Deutschland stark beeinflusst. Der Prozess der Vereinheitlichung der europäischen Wertermittlungsstandards hat vor allem die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren in den Vordergrund geschoben. Diese führte in Deutschland zu einer kontroversen Diskussion zwischen den angelsächsischen und deutschen Wertermittlungsverfahren.

In der Vergangenheit wurde die Wertermittlung von Hotelimmobilien hauptsächlich mit Hilfe der Ertragswertberechnung des Bundesbaugesetzbuches vorgenommen. Da beim deutschen Ertragswertverfahren nach der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) und bei der Wertermittlung von Renditeobjekten Faktoren wie die Entwicklungen der Mieten etc. nicht mit einbezogen werden, wird dieses Verfahren von Investoren auf internationaler Ebene inzwischen als antiquiert eingestuft.

Daher wird verstärkt das Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) auch bei der Wertermittlung von Hotelimmobilien herangezogen. Wertermittlungen von Hotelimmobilien werden in Deutschland z.B. durch öffentlich bestellte und vereidigte (zertifizierte) Sachverständige (z.B. BDSF, BVFS),  finanzierende Banken oder Wirtschaftsprüfer und Steuerberater durchgeführt.  Eine Vereinheitlichung der Wertermittlung, betrieben durch nationale wie internationale Anstrengungen umd Gremien, wird seit Jahren vergeblich versucht. Alle diese Faktoren gehen in das Asset Management von Hotelimmobilien ein. 

Eine gute Übersicht zur aktuellen Marktsituation ergibt sich aus den Berichten zum Hotelinvestmentmarkt ab 2010. 

Tipps

Hotelimmobilien pachten oder kaufen

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Hotelimmobilien Deutschland -  ein Begriff der Rubrik Immobilienwirtschaft